2008年1月房地产评估自考试题

浙江省2008年1月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产评估的对象是（      ）
A.房屋 B.土地 
C.建筑物 D.房屋与土地
2.房地产价格构成具有（      ）
A.单一性 B.双重性 
C.多样性 D.商品性
3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（      ）
A.2个 B.3个 
C.4个 D.5个
4.杜能理论的核心是（      ）
A.城市地租 B.农业区位地租 
C.级差地租 D.建筑地段地租
5.理论上，土地价格构成可分为地租资本化和_________两部分。（      ）
A.土地投资与利息 B.建筑开发成本 
C.专业费用 D.开发利润
6.目前我国房地产市场是一个（      ）
A.充分竞争市场 B.不充分竞争市场 
C.一级市场 D.二级市场
7.上世纪80年代初，_________率先在全国收取土地使用费。（      ）
A.广州 B.上海 
C.深圳 D.武汉
8.“四三二一”法则属于_________百分率。（      ）
A.加权深度 B.平均深度 
C.累计深度 D.单独深度
9.下列_________不是土地定级因素权重的确定方法。（      ）
A.特尔菲法 B.因素成对比较法 
C.层次分析法 D.基准地价修正系数法
10._________是详细阐述估价过程的报告。（      ）
A.估价结果报告 B.估价技术报告 
C.估价师声明 D.估价假设和限制条件
11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按_________计算。（      ）
A.天 B.月 
C.季 D.年
12.收益法中的年限修正系数是（      ）
A.r B.a/r 
C.1-［1/（1 r）n］ D.r/a
13.绝对地租形成的根本原因是（      ）
A.追加投资所带来的超额利润 B.土地私有权的垄断
C.产品价格的垄断 D.产品市场的垄断
14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（      ）
A.积算价格 B.比准价格 
C.收益价格 D.交易价格
15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（      ）
A.城市区域因素 B.一般因素 
C.个别因素 D.时间因素
16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，_________，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（      ）
A.扣除管理费 B.扣除税费 
C.扣除折旧 D.扣除保险费
17.按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作（      ）
A.销售回报率 B.预期回报率 
C.投资回报率 D.最低回报率
18.估价对象的_________是指土地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系。（      ）
A.权益状况 B.物质实体 
C.客观存在 D.主观推测
19._________是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。（      ）
A.基准地价 B.标定地价 
C.宗地价格 D.城镇地价
20.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为（      ）
A.1～3级 B.3～5级 
C.4～7级 D.5～10级
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21.以下_________房地产适合采用收益法进行价格评估。（         ）
A.出租房产 B.医院 
C.博物馆 D.学校 
E.商铺
22._________的分离，是地租产生的前提。（         ）
A.土地所有权 B.房屋使用权 
C.土地使用权 D.房屋所有权 
E.土地占有权
23.影响建筑物价格的个别因素主要有（         ）
A.建筑结构 B.设计水平 
C.基础设施配套 D.规划限制 
E.施工质量
24.在成本法评估旧有房地产价格时，建筑物折旧的求取方法有（         ）
A.余额递减法 B.直线法 
C.成新折扣法 D.实际观察法 
E.混合法
25.土地定级单元划分的方法有（         ）
A.层次分析法 B.手工法 
C.特尔菲法 D.机助法 
E.绘图法
26.房地产之所以有价格，是由其_________所决定的。（         ）
A.使用价值 B.社会行政 
C.稀缺性 D.自然条件 
E.商品性
27.市场比较法又可以称为_________等。（         ）
A.投资法 B.现行市价法 
C.原价法 D.交易实例比较法 
E.资本化法
28.区域性土地价格评估的基本模式包括（         ）
A.以基准地价为基础 B.以土地定级为基础 
C.以宗地地价为基础 D.以交易地价为基础 
E.以中房指数为基础
29._________的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段。（         ）
A.地价不等 B.地价相等 
C.地段相连 D.地段不连 
E.性质相同
30.剩余法估价中，其专业费用包括_________等。（         ）
A.安装工程费 B.规划设计费 
C.建筑设计费 D.销售费 
E.工程概预算费
三、判断改错题（本大题共9小题，每小题2分，共18分）
判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“”，并改正划线部分。
31.英国著名经济学家威廉?配第把土地喻为“财富之父”。（      ）
32.大城市划分的道路类型数目一般为5～7类。（      ）
33.成本法估价时，估价中的折旧基数是建筑物在估价时点的固定资产账面原值。（      ）
34.房地产评估报告一般有书信式、文字式、表格式三种。（      ）
35.基准地价对应的使用年限，是各用途土地使用权的最低出让年期。（      ）
36.当前城市基准地价评估的任务是评估商业用地的基准地价。（      ）
37.袋地是指里地线以内不直接临街的地块。（      ）
38.容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，地价越低；反之，容积率越小，地价越高。（      ）
39.市场比较法、收益法和剩余法是房地产评估的基本方法。（      ）
四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）
40.简答资本化率的确定方法。
41.简答基准地价成果图的表现形式。
42.简答级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的区别。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
43.有一可比实例，2003年6月的交易价格为每平方米3600元，2003年6月至2004年1月该类房地产价格平均每月上涨1%，2004年1月至2004年12月该类房地产价格平均每月下降0.2%，2004年12月至2005年6月该类房地产价格平均每月上升0.3%。求对该可比实例进行交易日期修正后，2005年3月的价格为多少?
44.某学校的教学楼要求评估，已知土地面积1000m2，建筑总面积为3000m2，钢筋混凝土结构，经估价师实地勘察，该房屋成新率为五成。学校位于城市郊区，目前该地区的土地单价为500元/m2，该市当前类似房屋的重置成本为2000元/m2，评估该教学楼现时价格。
六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
45.试述土地定级程序。
46.试述剩余法的适用范围。