2008年10月房地产评估自考试题

浙江省2008年10月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.路线价估价法的理论基础是（     ）
A.迭加原理 B.替代原理
C.延长原理 D.插补原理
2.建筑地段地租的基础是由真正的（     ）
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的
C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的
3.房地产评估报告的有效期，从完成评估报告的日期开始，一般为（     ）
A.3个月 B.6个月
C.9个月 D.12个月
4.在市场比较法选取交易案例时，一般将_______作为正常情况下的交易。（     ）
A.关联公司之间的买卖 B.破产拍卖
C.购买相邻房地产 D.在信息透明的市场中交易
5.基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的（     ）
A.平均容积率 B.容积率
C.实际容积率 D.参考容积率
6.在路线价估价法中，标准深度是指标准宗地的（     ）
A.街道宽度 B.临街深度
C.街道长度 D.街道曲度
7.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（     ）
A.交易日期修正 B.交易情况修正
C.区域因素修正 D.个别因素修正
8._____是已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地。（     ）
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.里地
9.在剩余法估价中，开发商合理利润的计算基数为（     ）
A.地价 B.地价 开发建筑成本
C.地价 开发建筑成本 专业费用 D.地价 开发建筑成本 专业费用 利息
10.地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的（     ）
A.无限性 B.有限性
C.扩展性 D.伸缩性
11.评估出的基准地价应以______，据此反映现实土地支付地租、地价的能力。（     ）
A.容积率为主 B.土地覆盖率为主
C.土地的使用年限为主 D.规划的土地利用状态为主
12.商业用地宗地地价修正表含有（     ）
A.宗地条件修正 B.交通条件修正
C.进深修正 D.楼层分层修正
13.一般来说，在城市化的初期，产业结构以第一、第二产业为主，所以（     ）
A.房地产价格较高 B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低
14.基准地价评估报告，按照内容和侧重点分为工作报告和（     ）
A.送文函 B.技术报告
C.附录 D.补充说明
15.因素成对比较法中，若X与Y两因素同等重要，则给X赋值（     ）
A.0.5 B.1
C.5 D.10
16.基准地价的估价中，通过资料的收集、整理和修正，最后可用的资料应具有______，以提高其可信度和准确度。（     ）
A.可替性 B.可分性
C.可比性 D.可换性
17.在同等环境下，土地的资本化率______建筑物的资本化率。（     ）
A.大于 B.小于
C.等于 D.无法确定
18.调查______，对确定开发完成后的不动产售价及租金水平有着非常密切的关系。（     ）
A.土地的大小 B.地块的位置
C.地块的权利状况 D.不动产利用要求
19.根据《房屋完损等级评定标准》等有关规定，我国房屋完损等级共分为______类。（     ）
A.3 B.4
C.5 D.6
20.市场比较法的核心是必须用______进行比较。（     ）
A.相似的市场资料 B.同样的市场资料
C.已发生的市场资料 D.推测的市场资料
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21.按权属关系可将房地产价格分为（       ）
A.单位价格 B.转让价格
C.所有权价格 D.使用权价格
E.抵押价格
22．运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及______等项目。（       ）
A.基础设施建设费 B.土地使用权出让金
C.公共配套设施建设费 D.安置补助费
E.耕地占用费
23.人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量及（       ）
A.人口密度 B.人口素质
C.人口规模 D.人口总量
E.人口结构
24.中房指数与其他的指数相比，具有（       ）
A.全面性 B.系统性
C.地域性 D.较小波动性
E.可比性
25.路线价估价法的关键是路线价的附设和（       ）
A.深度修正率的确定 B.资本化率的确定
C.总地价的确定 D.城市规划用途的确定
E.标准宗地的确定
26.收益法中只有具备______条件，才能作为有效毛收入。（       ）
A.正常利用状态下产生的 B.能够事先预测的
C.必须持续获得的 D.未来实际收入
E.现在实际收入
27.应用市场比较法，必须注意该方法的限制条件，才能保证评估结果的科学性和准确性。这些限制条件有（       ）
A.实践性 B.风险性
C.可替代性 D.正常性
E.可修正性
28.区位理论目前拥有多种学派，主要包括（       ）
A.成本学派 B.市场学派
C.行为学派 D.宏观学派
E.微观学派
29.运用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测（       ）
A.专业费用 B.利息
C.房地产销售价格 D.开发建设成本
E.开发商利润
30.城市基础设施完善度一般通过______来衡量。（       ）
A.设施类型是否齐备 B.设施水平高低
C.作用保证率 D.设施利用率
E.设施返修率
三、判断改错题（本大题共9小题，每小题2分，共18分）
判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“”，并改正划线部分。
31．在我国，土地的权益主要指土地的使用权和所有权以及由此派生的一系列其他的权益。
（     ）
32．土地自然条件的差别是绝对地租形成的自然条件和基础。（     ）
33．人口数量与房地产价格呈现负相关关系。（     ）
34．基准地价代表每宗土地的价格。（     ）
35．衡量公交便捷度的主要标志是每个土地单元拥有的公交站点数量。（     ）
36．所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估对象一样的房地产。（     ）
37．成本估价法中所依据的成本应该是开发或建造类似房地产的实际成本。（     ）
38．在现有路线价法则中，“四三二一”法则属于一个算术法则。（     ）
39．基准地价评估包括基准地价确定一个环节。（     ）
四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）
40．简答基准地价评估的原则。
41．简答特尔菲法测定权重的基本程序。
42．简答城市区域因素的主要内容。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
43．A市某一郊区的房地产，其近期价格水平为1500元／平方米，年净收益为180元／平方米，资本化率为12%。现有消息说5年后这一地区将划入城区并兴建马路以及大型综合百货商场、配套商业服务设施，并达到现有市级商业中心的繁华程度。已知该市现有市级商业中心地区类似位置的房地产价格为4000元／平方米。预计新的商业中心建成使用后，估价对象的价格也可达到4000元／平方米，试评估获知该消息后该郊区房地产的价格。
44．某市有一幅5000平方米的土地拟出让。在城市规划中，该地属于住宅用地，建筑容积率规定为2。根据调查，有关住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率资料如下：
（1）住宅单价2600元；
（2）建设期2年，建筑成本和专业费在建设期内均匀投入；
（3）建筑成本：1200元/㎡；
（4）专业费为建筑成本的10%；
（5）利息按年利率10%计算；
（6）管理费用和销售费用总计30万元；
（7）投资利润率按20%计算；
（8）经营税金及附加按售价的5.5%计算。
试估算该地块的单价和楼面地价。
六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）