2007年10月房地产评估自考试题

浙江省2007年10月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.供人们生活起居的建筑是（      ）
A.商业建筑 B.工业建筑
C.公共建筑 D.居住建筑
2.房地产价格的实质是房地产（      ）
A.市场价格 B.权益价格
C.土地价格 D.理论价格
3.房地产评估的对象是（      ）
A.房屋 B.土地
C.建筑物 D.房屋和土地
4.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（      ）
A.级差地租 B.城市地租
C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ
5.某房地产价格为10000元，购买者抵押贷款6000元，贷款年利率为9%，若该类房地产的年纯收益1500元，则自有资本要求的资本化率为______%。（      ）
A.38 B.24
C.20 D.16
6.路线价法估价的第二个步骤应为（      ）
A.确定标准深度 B.求取路线价
C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段
7.个别因素是指（      ）
A.是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素
B.是对某地区的房地产价格水平有影响的因素
C.是对广泛地区的房地产价格水平有影响因素
D.是对广泛对象的房地产价格水平有影响因素
8.一般对外交通设施服务半径为（      ）
A.0～10公里 B.0～20公里
C.0～25公里 D.0～30公里
9.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（      ）
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立
10.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（      ）
A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同
C.土地在不同时期的基准地价不同 D.土地在不同时期的路线价不同
11.市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（      ）
A.房地产的交易 B.房地产的价格
C.类似房地产的交易 D.房地产供求关系
12.成本估价时，土地开发费用为300万元，开发期二年，投资在两年内均匀投入，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为（      ）
A.15万 B.20万
C.30万 D.63万
13.房屋的商品租金构成因素是（      ）
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
14.剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如（      ）
A.生地、毛地、熟地 B.已建好工程
C.旧房 D.新房
15.路线价法主要适用于______的估价。（      ）
A.城市商业街道两侧土地 B.城市居民街道两侧土地
C.城市郊区校区两侧土地 D.城市行政大楼两侧土地
16.深度价格修正率表的制作形式有（      ）
A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率 D.A、B、C三项综合
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（      ）
A.土地交易方式 B.房产交易方式
C.城市规划 D.土地利用规划
18.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（      ）
A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度
19.商业用地宗地地价修正系数表中不包含（      ）
A.进深修正 B.宽度修正
C.使用年限修正 D.公用设施完备
20.宗地价格评估报告的组成不包括（      ）
A.送文函 B.宗地估价技术报告
C.附件和补充说明 D.基准地价分析
二、多项选择题（本大题共15小题，每小题1分，共15分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.房地产环境条件不包括（          ）
A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况
C.建筑物保养 D.城市社会发展水平
E.房地产业税收政策
2.根据我国实际情况，房地产价格可以分为以下几类（          ）
A.市场价、评估价 B.房地产总价、土地价格、建筑物价格
C.生地价、熟地价 D.抵押价格、租赁价格
E.单位价格、楼面价格
3.______是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。（          ）
A.评估价格 B.单位价格
C.楼面价格 D.分价格
E.生地价
4.影响房地产价格的环境因素（          ）
A.声觉环境 B.大气环境
C.水文环境 D.视觉环境
E.卫生环境
5.明确估价基本事项主要包括下列（          ）
A.明确估价目的 B.明确估价对象
C.明确估价时点 D.明确估价业务
E.明确估价地点
6.直接影响土地级别界线位置的是（          ）
A.单元划分 B.定级单位
C.面积单元 D.指标取样
E.指标计算
7.土地定级单元划分的方法有（          ）
A.手工法 B.机助法
C.层次分析法 D.绘图法
E.特尔菲法
8.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（          ）
A.百货大楼 B.普通住宅
C.办公楼 D.旅馆
E.仓库
9.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（          ）
A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段
10.政府出让土地使用权的方式有（          ）
A.拍卖 B.招标
C.协议 D.分配
E.指定
11.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、三个25英尺的土地价值分别是路线价的（          ）
A.9% B.6%
C.7% D.8%
E.4%
12.房地产评估的三大基本方法是（          ）
A.剩余法 B.市场比较法
C.成本法 D.收益法
E.路线价估价法
13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有______等。（          ）
A.土地交易资料 B.宏观经济资料
C.交易资料 D.企业利润效益资料
E.土地入股资料
14.工业用地宗地地价修正系数表中包含（          ）
A.交通状况修正 B.对外交通便利度修正
C.基础设施修正 D.自然环境条件修正
E.容积率修正
15.评估报告中，核心部分是（          ）
A.估价师声明 B.估价结果报告
C.估价技术报告 D.估价的假设
E.附件
三、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
1.简述影响房地产价格的因素。
2.简述影响房地产价格的主要经济因素。
3.综合资本化率的计算公式是什么？
4.简述剩余法估价的基本程序。
5.简述宗地价格评估报告的基本内容。
四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.试述区位理论对土地定级估价的影响。
2.试述剩余法的适用范围。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5％；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用