自考房地产项目评估试题_浙江省2009年1月自考试卷

浙江省2009年1月自考房地产项目评估试题

课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是(      )
A.市场价格 B.评估价格 
C.理论价格 D.基准价格
2.容积率是指地块上的总建筑面积与_________之比。(      )
A.建筑底层面积 B.总土地面积
C.建筑使用面积 D.地块绿化面积
3.引起房地产价格上升的因素中，属于房地产自然增值的是(      )
A.装修改造 B.通货膨胀 
C.居民收入增加 D.改进物业管理
4.将土地的总价分摊到单位建筑面积上的土地价格是(      )
A.土地单价 B.楼面地价 
C.生地价 D.熟地价
5.一套总价30万元的房产，在实际交易中约定一年后一次付清，若资金折现率为10%，则其实际价格和名义价格分别是(      )
A.28.57万元，30万元 B.30万元，28.57万元
C.30万元，27万元 D.27万元，30万元
6.房地产投保火灾险时的保险价值是指(      )
A.损毁建筑物的价值
B.损毁的建筑物的价值及可能的连带损失，包括土地价值
C.损毁的建筑物的价值及可能的连带损失，不包括土地价值
D.损毁的建筑物的价值和土地价值
7.临时用地不能当作长久用地来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价，这是遵循了房地产估价原则的(      )
A.最高最佳使用原则 B.估价时点原则
C.合法原则 D.公平原则
8.最适宜采用比较法估价的房地产类型是(      )
A.出售型房地产 B.保有型房地产
C.工厂类房地产 D.自用型房地产
9.某房地产2006年5-10月的价格指数为76.7、85.0、89.3、97.1、96.2、98.1（以2005年1月为100）。其中某宗房地产在2006年5月的单价为1800元/m2，进行交易日期修正到2006年10月的价格为(      )
A.2121.5元/m2 B.2302.2元/m2
C.2500.2元/m2 D.1765.8元/m2
10.对可比实例进行房地产状况修正时，不需要考虑的内容是(      )
A.居住人数 B.区位 
C.土地使用年限 D.面积和结构
11.房地产评估价值的名称因估价方法有所不同，其中用_________估算的结果通常称为比准价格。(      )
A.成本法 B.比较法 
C.假设开发法 D.收益法
12.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(      )
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.开发成本和管理费用
13.在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为_________，经过年数应为_________。(      )
A.经济寿命，实际经过年数 B.经济寿命，有效经过年数
C.自然寿命，实际经过年数 D.自然寿命，有效经过年数
14.房地产估价实践中，成本法和比较法都是根据(      )
A.预期原理 B.假设原理 
C.供求原理 D.替代原理
15.收益法是建立在_________的观念上的。(      )
A.投资有利润 B.货币具有时间价值
C.投资有风险 D.货币会贬值
16.在收益法估价中需要求取的净收益应该是(      )
A.有形收益 B.无形收益 
C.实际收益 D.客观收益
17.下列依据比较法衍生而来的评估方法是(      )
A.假设开发法 B.成本法
C.收益法 D.路线价法
18.全封闭高速公路对房地产价格的影响是_________的，房地产投机对房地产价格的影响是_________的。(      )
A.负向，正向 B.正向，不确定
C.负向，不确定 D.不确定，负向
19.影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是(      )
A.宽度 B.长度 
C.深度 D.高度
20.估价机构(武汉自考)从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(      )
A.评估报告的有效期 B.估价作业日期
C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期

二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.房地产的区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，包括
(          )
A.租金水平 B.交通可及性和便捷性
C.在区域中的地位 D.与重要场所的距离 
E.周围环境、景观
2.政府对房地产的限制一般通过以下_________特权来实现。(          )
A.征用权 B.警察权 
C.征税权 D.充公权 
E.赎回权
3.会引起房地产价格上升的因素(          )
A.装修改造 B.通货膨胀 
C.建安成本上升 D.环境恶化 
E.区域人口减少
4.如果某类房地产需求缺乏价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为
(          )
A.0.5 B.1.0 
C.1.5 D.0.1 
E.3.0
5.成本法评估土地价格时，销售阶段应缴纳的税费包括(          )
A.营业税 B.所得税 
C.教育费附加 D.消费税
E.调节税
6.按房地产的存在形态可将房地产价格分为(          )
A.土地价格 B.转让价格 
C.建筑物价格 D.房地价格 
E.抵押价格
7.下列因素中，会导致建筑物物质上折旧的是(          )
A.工艺改进 B.风吹日晒 
C.设计过时 D.现行政策重大改变 
E.使用磨损

三、简答题（本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分）
1.哪些因素会影响房地产的变现能力？
2.简述引起建筑物折旧的因素。
3.有哪几种主要情形需要补交地价？
4.一份完整的房地产估价报告具体包括哪些内容？

四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
1.某宗熟地土地面积为2000m2，规划建筑面积是5000m2，适宜建造一幢写字楼。建安费用为1500元/m2，管理费用为建安费用的6%，建设期为2年，假设成本费用均匀投入。预计该写字楼在建成时可全部售出，平均价格为5000元/m2，销售费用为售价的2%。折现率为10%，试用动态假设开发法测算该土地的总价。
2.一宗标准临街矩形地块甲的总价36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为50英尺，运用四三二一法则，求地块乙的总地价为多少？
五、案例综合题(本大题共14分)
估价对象为一幢供出租使用的商店，该商店的土地使用年限是30年，从1997年10月1日起计算。该商店共有两层，每层各300m2。一层于1999年10月1日租出，租期10年，期间的年租金是2160元/m2，二层一直空置。在2007年时欲把该商场整体出租，附近类似商场的正常年租金均为2500元/m2，运营费用始终保持平均每月20元/m2不变。设资本化率为9%。问：（1）简述收益法的操作步骤。(7分)
（2）试估算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。(7分)