2010年10月房地产评估自考试题

浙江省2010年10月自考
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.在城市中，____是影响土地利用的主要因素。(      )
A.土地肥沃程度 B.气候、水文
C.工程地质条件的优劣、地形坡度 D.地貌、土壤
2.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。(      )
A.成正比  成正比 B.成正比  成反比
C.成反比  成反比 D.成反比  成正比
3.区位理论的发展过程中，____的理论核心是根据企业的生产成本最低确定企业的最佳区位。(      )
A.成本学派 B.市场学派
C.行为学派 D.管理学派
4.一般来说，在城市化初期，由于经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以____为主，房地产的价格____。(      )
A.第一、第二产业  较高 B.第一、第二产业  较低
C.第一、第三产业  较高 D.第一、第三产业  较低
5.容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，地价____。容积率与地价的关系一般____。 (      )
A.越高  呈线性关系 B.越高  不呈线性关系
C.越低  不呈线性关系 D.越低  呈线性关系
6.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。(      )
A.成本法 B.收益法 
C.剩余法 D.市场比较法
7.商业标准宗地的位置宜(      )
A.选择街角地 B.多面临街 
C.畸零地 D.一面临街
8.主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。划分单位时，选择____以上的主导因素，作为划分单元、检测单元内部均值的标准。(      )
A.一个 B.二个 
C.四个 D.五个
9.一般情况下，房地产估价应采用____指标。(      )
A.实际收入 B.主观收入 
C.客观收入 D.潜在收入
10.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。(      )
A.潜在毛收入 B.有效毛收入 
C.正常净收益 D.销售收入
11.下列说法正确的是(      )
A.在确定净收益时，不仅要测算有形收益，还要将各种无形收益折算成货币收益，共同计算
B.在确定净收益时，仅测算有形收益，不测算无形收益
C.在确定净收益时，仅测算无形收益，将各种无形收益折算成货币收益
D.在确定净收益时，将有形收益减去无形收益
12.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？(      )
A.非单一性 B.可替代性 
C.合法性 D.可修正性
13.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（都分别以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为____元/平方米。(      )
A.5089 B.5145 
C.5236 D.5315
14.从卖方来说，成本法的理论依据是(      )
A.恩格尔定律 B.供求关系原理
C.生产费用价值论 D.替代原理
15.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为(      )
A.生地 B.毛地 
C.熟地 D.净地
16.一般，建筑物的经济寿命____自然寿命。在房地产估价中一般应采用____。(      )
A.小于  经济耐用年限 B.小于  自然耐用年限
C.大于  自然耐用年限 D.大于  经济耐用年限
17.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 (      )
A.市场比较法 B.收益法 
C.成本法 D.剩余法
18.____能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。(      )
A.市场比较法 B.剩余法 
C.收益法 D.路线价估价法
19.基准地价系数修正法的基本原理是(      )
A.供求关系原理 B.生产费用价值论
C.替代原理 D.投入产出原理
20.房地产评估报告，对于一般的例行估价案件都可采用____评估报告书。(      )
A.定型式 B.自由式 
C.开放式 D.混合式
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.区位是____在空间上有机组合的综合表现。(          )
A.社会地理区位 B.自然地理区位
C.经济地理区位 D.交通地理区位
E.文化地理区位
2.根据区位地租理论，农作物分化成六种作物制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”。下列说法正确的是(          )
A.第一区为自由农作区 B.第二区为林业区
C.第三区为放牧区 D.第三、四、五区为作物轮作区
E.第六区为放牧区

3.房地产估价的基本方法包括(          )
A.市场比较法 B.收益法
C.剩余法 D.路线价法
E.成本法
4.反映交通通达度的因素因子，主要有(          )
A.道路功能 B.道路宽度
C.路网密度 D.公交便捷度
E.对外交通设施
5.收益法又称作(          )
A.收益还原法 B.资本化法
C.投资法 D.收益现值法
E.假设开发法
6.计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件是(          )
A.应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入
B.收入应是实际收入
C.收入应是可能的最高收入
D.收入必须能持续获得
E.收入应具有预测性
7.所谓正常交易，是指____的交易。(          )
A.公开市场 B.信息通畅
C.交易双方平等自愿情况下 D.诚实无欺
E.有利害关系
8.折旧的求取方法包括(          )
A.直线法 B.余额递减法
C.成新折扣法 D.实际观察法
E.混合法
9.路线价法特别适宜于(          )
A.单个宗地估价
B.特殊房地产的估价，如道观、寺庙、教堂等
C.土地课税估价
D.土地重划估价
E.征地拆迁估价
10.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？(          )
A.区域因素修正 B.个别因素修正
C.年期修正系数 D.期日修正系数
E.容积率修正系数
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
1.地租理论的应用有哪些？
2.影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？
3.资本化率的确定有哪些方法？
4.剩余法的前提条件有哪些？
四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.某房地产，经预测在未来4年的净收益将分别为100万元、120万元、125万元、140万元，从第5年以后到无限年，每年的净收益固定为150万元，资本化率为10%，无限年使用。求该房地产的收益价格。
2.有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.论述综合土地定级程序。
2.论述市场比较法比较实例的选择应满足的要求。