自考房地产项目评估试题_浙江省2008年1月自考试卷

浙江省2008年1月高等教育自学考试房地产项目评估试题

课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产价格的实质是房地产_________的价格。（      ）
A.实物 B.权益 
C.区位 D.功能
2.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_________等设施或条件以及场地平整。（      ）
A.给水、排水、电力、通讯 B.给水、排水、燃气、热力
C.给水、电力、通讯、燃气 D.给水、排水、电力、燃力
3.按照_________划分，房地产可以分为出售型、出租型、营业型和自用型房地产。（      ）
A.用途 B.开发程度 
C.是否产生收益 D.经营使用方式
4.如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，但是从其坐落位置和环境来看，更适合用作商业用途，根据估价原则，应（      ）
A.以商业用途为前提 B.以居住用途为前提
C.二者皆可 D.分别估价后选择价值大的
5.在房地产估价的最高最佳使用原则中，用于确定最佳用途的原理是（      ）
A.边际收益递减原理 B.规模报酬原理
C.均衡原理 D.适合原理
6.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款30%，余下的在一年后支付，利率为10%，则在成交日期一次付清的价格为_________万元。（      ）
A.30.5 B.46.8 
C.50 D.42
7.将可比实例的实际价格修正为正常价格称为（      ）
A.交易情况修正 B.房地产状况修正
C.交易日期修正 D.交易地域修正
8.下列不属于土地取得成本的是（      ）
A.土地出让金 B.城市房屋拆迁补偿费
C.房产交易契税 D.土地交易费
9.积算价格是用_________方法估算的结果。（      ）
A.成本法 B.比较法
C.假设开发法 D.收益法
10.运用成本法估算新建房地价格的基本公式是：房地价格=_________+管理费用+销售税费。（      ）
A.建筑物建造成本+开发利润
B.建筑物建造成本+投资利息+开发利润
C.土地开发成本+建筑物建造成本+投资利息
D.土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+投资利息+开发利润
11.某住宅小区附近新建了一座垃圾场，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于
（      ）
A.物质折旧 B.功能折旧 
C.经济折旧 D.会计折旧
12.购买某类房地产时，抵押贷款占7成，年利率为8%；自有资金要求的年收益率为15%，则该类房地产的资本化率为（      ）
A.5.6% B.9.5% 
C.10.1% D.11%
13.房地产估价实践中，收益法是以_________为基础的。（      ）
A.预期原理 B.均衡原理 
C.地租理论 D.替代原则
14.将未来各年的_________，以一定的资本化率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（      ）
A.总收益 B.净收益 
C.毛收益 D.年均收益
15.基准地价是城市中均质区域内土地的（      ）
A.最低价格 B.最高价格 
C.平均价格 D.成交价格
16.使用路线价法评估房地价格，所做的深度价格修正实为（      ）
A.房地产状况修正 B.交易日期修正
C.交易情况修正 D.土地用途修正
17.路线价估价法认为，市内各宗临街土地价值与其（      ）
A.临街深度关系不大 B.平均地价关系很大
C.临街深度关系很大 D.基准地价关系很大
18.房地产价格的影响因素中，在住宅区内禁止货车通行属于_________，房价会因此而
（      ）
A.社会因素，提高 B.行政因素，提高
C.房地产自身因素，降低 D.行政因素，降低
19.与市场比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估方法相比，路线价法是一种_________的常用方法。（      ）
A.对小宗土地迅速估价 B.对大量土地迅速估价
C.对大量建筑物估价 D.对个别建筑物估价
20.估价报告书中说明的_________限定了其用途。（      ）
A.估价原则 B.估价方法 
C.估价目的 D.估价对象状况

二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.某种房地产的供给量因下列_________因素的影响会有所增加。（         ）
A.该种房地产的价格下降 B.该种房地产的开发成本下降
C.该种房地(武汉自考)产的开发技术水平提高 D.开发商对未来的预期良好
E.该地区适婚人口增加
2.最高最佳使用必须符合的4个标准是（         ）
A.法律上许可 B.技术上可能
C.经济上可行 D.社会认可
E.价值最大化
3.收益法所用的资本化率也可称为（         ）
A.将未来各年净收益折现到估价时点的折现率
B.抵押贷款的收益率
C.与该类房地产同等风险的资本平均投资收益率
D.银行存款的利率
E.安全利率
4.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，下面说法正确的是（         ）
A.需要统一采用总价 
B.需要统一采用单价
C.需要统一面积单位，不需要统一面积内涵
D.需要统一面积单位和面积内涵
E.需要统一付款方式
5.引起建筑物折旧的原因有（         ）
A.物质折旧 B.成本折旧
C.功能折旧 D.经济折旧
Ｅ.价值折旧
6.影响房地产价格的区位因素有_________等。（         ）
A.建筑规模 B.临路状况
C.楼层 D.建筑容积率
E.繁华程度
7.路线价估价法运用的关键是（         ）
A.深度修正率的确定 B.资本化率的确定
C.总地价的确定 D.标准宗地的确定
E.城市规划用途的确定

三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)
1.简述比较法估价中，搜集交易实例时应搜集哪些内容。
2.某在建工程拟转让，简述两种对该在建工程估价的方法与估价思路。
3.简述建筑物重建价格与重置价格的异同。
4.成本法与市场比较法有什么区别？

四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
1.某宗土地的面积为2000m2，其上建筑物平均每层的建筑面积为800m2，建筑物的基底面积共为900m2，建筑物共8层，土地单价为3000元/m2。求该宗土地的容积率、建筑密度、楼面地价。
2.某供出租使用的商店，其土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。土地总面积为125m2，容积率为2，可供出租的净面积为总建筑面积的80%。附近类似商场的正常月租金为200元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，投资报酬率为9%。计算该商场在2007年10月1日市场价格。［附：（P/A，9%，34）=10.518］

五、案例综合题(本大题14分)
某成片荒地面积12000m2，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为250万元，该荒地开发完成后可转让熟地的单价为0.5万元/m2，开发期2年，贷款年利率为10%，开发利润为可转让熟地价格的15%，开发完成后可转让土地面积的比率为75%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
问：（1）要评估该片荒地的价格应该使用哪种方法？简述其概念和理论依据。
（2）试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。