自考《房地产法》复习资料（5）

　　81 物业管理的原则：①业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；②物业管理公司实行合同聘用的原则；③社会化、企业化经营原则；④由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

　　82 物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

　　物业管理的基本环节：①物业管理的策划阶段；②物业管理的前期准备阶段；③物业管理的启动阶段；④物业管理的日常运作阶段。

　　83 房屋修缮管理：是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。

　　房屋修缮管理的内容包括：房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理以及房屋维修档案资料管理。

　　84 房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其内容一般包括：房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。

　　85 房屋设备管理制度包括：①接管验收制度；②预防性计划维修保养制度；③值班制度；④交接班制度；⑤报告记录制度。

　　86 业主：是指物业的所有人。业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。

　　87 业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则。

　　88 业主大会的权利：①选举、撤换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。

　　89 业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。

　　90 物业管理公司的法律地位：①物业管理公司以合同实施物业管理，其管理权源于业主；②物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；③物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。

　　91 处理涉外房地产关系应当遵循的原则：①维护国家主权原则；②平等互利原则；③统一管理原则。

　　92 外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。

　　外商投资企业用地取得方式：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。

　　93 对外商投资企业使用土地的限制：①外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；②外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；③外商投资企业不得擅自改变土地的用途；④外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。

　　94 税收：是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。其特征：强制性、无偿性和固定性。

　　房地产税收的效益：是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业的健康发展。它包括三方面内容：①保护税本，培植税源；②税率设计要适当；③提高资源配置的效率。

　　95 我国目前几种具体的房地产税包括：①土地增值税；②城镇土地使用税；③耕地占用税；④固定资产投资方向调节税；⑤房产税；⑥契税。

　　96 土地增值税：是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。

　　土地增值税的免税范围：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产；③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上。

　　97 城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地利用效益，加强土地管理。

　　98 耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税的免税范围：①部队军事设施用地；②铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；③炸药库用地；④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

　　99 固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。

　　100 房产税：是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。房产税的免税范围：①国家机关、人民团体、部队自用的房产；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；④个人所有非营业用的房产；⑤财政部批准免征税的其他房产。

　　101 契税：是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。契税的免征范围：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；④财政部规定的其他减征，免征契税的项目。

　　102 房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。房地产纠纷产生的原因：①历史原因；②利益矛盾；③合同不当或违反合同；④违法行为。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。

　　103 土地权属纠纷：是指土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。房地产违法行为：是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等。

自考365论坛网友：夜上山庄