自考“经济法原理与实务”复习提纲五

　　房地产中介服务机构应具备的条件——1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的服务场所；3、有必要的财产和经费；4、有足够数量的专业人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。

　　房地产权属登记——房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权，以及由上述权利产生的抵押、设典租赁等房地产其他权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。

　　地产和房产登记的种类——1、地产权属登记，可分为初始登记和变更登记；2、房产权属登记，可分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记；3、房地产抵押登记。

　　城市房地产管理法的基本原则——1、国有土地有偿、有期限使用原则；2、经济、社会和环境效益相统一原则；3、维护房地产权利人合法权益原则；

　　房地产管理部门的体制——国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　土地使用权出让的法律特征——1、土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性；2、土地使用权出让双方的权利与义务；3、土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权；4、土地使用权出让是要式法律行为。

　　土地使用权出让的最高年限及出让的方式——出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。土地使用权出让最高年限由国务院规定：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。出让方式有拍卖出让、招标出让、协议出让。

　　土地使用权出让合同双方的权利义务——出让方的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：第一、按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二、向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。受让方应履行的义务主要有以下三项：第一、在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，以规定办理登记手续，领取土地使用证；第二、以土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；第三、需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。

　　土地使用权的终止和续期——土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让人丧失土地使用权。《城市房地产管理法》规定了导致受让人土地使用权终止的四种原因：1、使用年限届满；2、根据社会公共利益的需要而提前收回；3、因逾期开发而被无偿收回；4、土地灭失。土地使用权出让合同约定的使用权限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期。对于土地使用者的续期申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　土地使用权的划拨的范围——下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公共事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。

　　房地产开发的条件——1、开发主体合法。进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应根据《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。2、依法取得房地产开发用地的使用权。房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径（出让或划拨），取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。3、在规定期限内动工开发房地产。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的开发动工期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。

　　房地产开发企业设立的条件和程序——条件：1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合国务院规定的注册资本；4、有足够的专业技术人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。程序：1、申请登记；2、发给营业执照；3、备案。

　　房地产开发的原则——1、严格执行城市规划；2、坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一；3、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　房地产禁止转让的条件——1、以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　房地产转让的必备条件——1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件：（1）、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　《城市房地产管理法》对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件未作具体规定，但根据《城镇国有土地使用权出让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，符合下列条件的经市县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：（1）、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）、领有国有土地使用证；（3）、具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（4）、依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　房地产价格的种类——根据《城市房地产管理法》的规定，需要实行价格管理的房地产价格主要由三种：基准定价、标定定价、各类房屋的重置价格。

　　财政法——调整国家资金的筹集、运用、管理、监督等财政关系的法律规范的总称。

　　预算法——调整预算关系的法律规范的总称。所谓预算关系，是指在国家预算收入、支出和进行预算管理过程中产生的经济关系。

　　预算管理职权——即预算权，是指确定和支配国家预算权利以及对于国家预算的编制、审查、批准、执行、调整、监督的权利的总称。

　　预算的编制——是指国家制定取得和分配使用预算资金的年度计划的活动。它是一种基础性的程序。在这一阶段编制的预算，实际上是预算方案，因而还不是具有法律效力的国家预算。

　　预算执行——各级政府、各部门、各预算单位组织实施经本级权力机关批准的本级预算的筹措预算收支、拨付预算支出等活动的总称。

　　预算调整——经全国人民代表大会批准的中央预算和经地方各级人民代表大会批准的本级预算，在执行中因特殊情况需要增加支出或减少收入，使原批准的收支平衡的预算的总支出超过总收入，或者使原批准的预算中举借债务的数额增加的部分变更。

　　政府采购——也叫做公共采购，是指各级政府及其所属部门为实现公共目的，按照法定方式和程序，以购买者身份，从国内国际市场购买所需的货物、工程和服务的活动。

　　国债——一国中央政府举借的各种债务的总称。一般而言，一国中央政府总是通过向国内外发行债券或者向外国政府和银行借款而筹措财政资金，用于本国经济建设和其他财政支出，当债券到期时，国家须承担还本付息的责任。

　　国债的发行——是指国家通过一定的渠道和方式，将国家债券转移到投资者手中的行为。

　　财政的职能和财政法调整的财政关系——财政的职能主要有：分配收入、配置资源、保障公平。财政法调整以下财政关系：1、中央和地方各级财政机关之间的财政关系；2、国家在预算和决算的编制、审查、批准、下达、执行中的财政关系；3、国家与国家机关、企事业单位和公民之间的财政分配关系；4、国家机关、企事业单位在资金使用方面有关的财政关系；5、各级财政机关的权利、义务和责任关系；6、财政监督关系。

　　我国的预算体系——1、我国实行五级预算体系；2、中央预算和地方预算。

　　预算收支范围——包括预算收入和预算支出。预算收入包括：1、税收收入；2、依照规定应当上缴的国有资产收益；3、专项收入；4、其他收入。预算支出包括：1、经济建设支出；2、教育、科学、文化、卫生、体育等事业发展支出；3、国家管理费用支出；4、国防支出；5、各项补贴支出；6、其他支出。

　　政府采购的特点——1、采购主体的民事身份；2