自学考试《房地产法》笔记第七章

　　第七章 城市房屋拆迁法律制度

　　一、城市房屋拆迁概述

　　（一）房屋拆迁的概念和种类：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。

　　种类：（1）市政动迁和社会动迁；（2）征地拆迁和非征地拆迁；（3）统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。

　　（二）房屋拆迁应注意的事项：1、服从国家利益；2、符合城市规划；3、保护合法权益；4、谁拆迁、谁安置补偿。

　　（三）房屋拆迁的程序：1、申领规划用地许可证；2、编制拆迁计划；3、申领房屋拆迁许可证；4、发布拆迁公告；5、签订拆迁补偿、安置协议。

　　二、城市房屋拆迁的补偿和安置

　　（一）拆迁补偿：

　　1、拆迁补偿的对象和范围：对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。

　　范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。

　　2、拆迁补偿的方式：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。

　　3、拆迁补偿标准：产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算；（1）非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：①偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价。（重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价，该造价由政府按年公布）②偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算； ③偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。（2）住宅房屋的产权调换，其价格结算的办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。

　　4、拆迁补偿的几种特殊情况：（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换；原租赁关系继续保持；因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；（2）拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘查记录，并由公证机关办理证据保全；（3）对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。

　　（二）拆迁安置：

　　1、拆迁安置的对象与方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。拆迁安置可以一次性安置，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。

　　2、拆迁安置地点：有原地安置和异地安置两种。

　　3、拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。

　　4、拆迁安置费：包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。