自考《房地产法》复习资料（4）

　　61 房地产交易：是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。其特征：①房地产交易对象的特殊性；②房地产交易形式的确定性；③房地产交易是数种典型合同的称谓；④房地产交易是要式法律行为。

　　62 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其含义为：①房地产转让，是房地产权利人实施的行为；②房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；③房地产转让，通过买卖、赠与或其他合法方式实现；④房地产转让的客体具有多样性。

　　63 房地产转让的禁止条件：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③共有房地产，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的；⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　64 房地产转让的条件：⑴以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发；③转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。⑵以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　房地产转让的程序：①签约；②申报；③审查；④查勘与评估；⑤交纳税费；⑥核发过户单。

　　65 房地产转让合同：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。

　　66 房屋预售：也称商品房预售，是房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又称“卖楼花”。房屋预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。

　　67 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质：①抵押权是一种从属权利；②抵押权是一种价值支配权；③抵押权是一种优先受偿权。

　　不得设定抵押的房地产（房地产抵押的条件）：①权属有争议的房地产；②由于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的房地产。

　　68 房屋租赁：是房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不得出租的房屋（房屋租赁的条件）：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　69 承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金累计6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥利用承租房屋进行违法活动的；⑦故意损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。

　　70 房屋转租：是房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房屋租金：是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。

　　71 房屋出典：是承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用收益的行为。房屋出典的法律特征：①房屋出典是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权；②房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；③房屋出典是一种要式法律行为；④出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；⑤在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。

　　72 房屋出典与房屋抵押的区别：①设立的目的不同；②房屋是否转移占有不同；③法律后果不同。房屋出典与房屋出租的区别：①设立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有权、使用权的代价不同。

　　73 房屋赠与：是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与合同：是赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠与合同是双方的法律行为。在赠与合同中，受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税。

　　房屋交换：也称房屋互易，是房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征：①房屋交换合同是双务合同；②房屋交换合同是实践合同；③房屋交换合同是要式合同。

　　74 我国城镇住房制度改革的模式曾进行的探索：①全价出售公有住房；②公有住房补贴出售；③推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；④多种方式全面推进住房改革；⑤推行住房货币工资分配制度。

　　75 城镇住房制度改革的基本原则：①国家、集体、个人三者共同负担的原则；②租、售、建并举的原则；③在统一政策的基础上，因地制宜、分散解决的原则；④转换机制的原则。

　　76 城镇住房制度改革的基本内容：①把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、集体、个人三者合理负担的体制；②把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；③把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配制度；④建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；⑤建立住房公积金制度；⑥发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；⑦建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；⑧加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　77 住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。住房公积金制度的主要内容：①按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集；②按照“统一管理”和责、权、利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理；③按照“专项使用”的原则使用住房公积金；④住房公积金归个人所有，存入个人公积金账户，当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。

　　78 居民购买公有住房的优惠待遇：⑴享受多种房价折扣；包括①购买现住房折扣；②工龄折扣；③一次性付款折扣。⑵减免部分税费；①对现住户购房减收征地和拆迁补偿费；②房改期间购房享受一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税和土地使用税。

　　79 为配合住房分配货币化政策的实施，我国正在推行的新的改革措施：①建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系；②以多种方式增强个人的购房能力。

　　80 物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业管理：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。

　　物业管理公司：是指根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。物业管理公司的权力来源于业主大会和业主委员会。物业管理具有社会化、专业化和市场化的特点。

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