2005年1月全国高等教育自学考试房地产法试题

　　1.在我国，房地产业属于第（ ）产业。

　　A.一B.二

　　C.三D.支柱

　　2.地方人民政府征用土地批准权只能由（ ）行使。

　　A.县一级人民政府B.市一级人民政府

　　C.省一级人民政府D.国家建设行政主管部门

　　3.招标是国有土地使用权（ ）的一种方式。

　　A.出让B.租赁

　　C.作价出资D.作价入股

　　4.住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为（ ）年。

　　A.90 B.70 C.50 D.40

　　5.被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠国家的征用，体现了国家建设征用土地的（ ）法律特征。

　　A.征地主体的唯一性B.征地手段的强制性

　　C.征地行为的行政性D.征地条件的补偿性

　　6.土地所有权的权能与土地使用权的内容中最主要的区别在于（ ）的有无。

　　A.占有权B.使用权

　　C.收益权D.处分权

　　7.土地使用权变更中共有权分割属于（ ）变更。

　　A.主体B.客体

　　C.内容D.其它事项

　　8.根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产企业须有（ ）名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

　　A.1 B.2 C.3 D.4

　　9.房屋交换是指房屋所有人互相交换（ ）的行为。

　　A.房屋使用权B.房屋所有权

　　C.房屋租赁权D.房屋抵押权

　　10.我国于（ ）年开始全面推行住房公积金制度。

　　A.1992 B.1994 C.1996 D.1998

　　11.消防管理属于物业管理的（ ）。

　　A.常规性的公共服务B.针对性的专项服务

　　C.委托性的特约服务D.授权性的管理服务

　　12.外商投资成片开发土地使用土地超过2000亩，需经（ ）审批。

　　A.国务院B.省级人民政府

　　C.市级人民政府D.县级人民政府

　　13.房产税依照房产余值计算纳税的，其税率为（ ）。

　　A.1.2% B.6%

　　C.12% D.15%

　　14.土地增值税是依房地产转让人所取得的增值额按四级超额累进制征收的，其中最低一级的税率为（ ）。

　　A.10% B.20%

　　C.30% D.40%

　　15.房屋拆迁当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起（ ）天内向人民法院起诉。

　　A.15 B.30

　　C.45 D.60

　　16.对于出让集体土地使用权的，应当认定合同无效，是因为（ ）。

　　A.出让方主体不合格B.客体不合法

　　C.内容不合法D.程序不合规定

　　17.犯非法转让、倒卖土地使用权罪，情节特别严重的可判（ ）有期徒刑。

　　A.3年以下B.3年以上、5年以下

　　C.3年以上、7年以下D.7年以上

　　二、多项选择题（在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共24分）

　　1.财产所有权包含（ ）等项的权能。

　　A.支配B.占有

　　C.使用D.收益

　　E.处分

　　2.国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事（ ）生产。

　　A.工业B.种植业

　　C.林业D.畜牧业

　　E.渔业

　　3.1998年新《土地管理法》把征地审批权赋于（ ）政府。

　　A.中央B.省一级

　　C.市一级D.县一级

　　E.镇一级

　　4.土地使用权的特征包括（ ）。

　　A.权利的派生性B.客体的有限性

　　C.主体的多样性D.取得的法定性

　　E.使用的期限性

　　5.房地产中介服务机构主要包括（ ）。

　　A.房地产咨询机构B.房地产交易机构

　　C.房地产价格评估机构D.房地产仲裁机构

　　E.房地产经纪机构

　　6.拆迁安置费包括（ ）。

　　A.作价补偿费B.搬家补助费

　　C.临时安置补助费D.投亲靠友费

　　E.经济损失补偿费

　　7.房屋租金中包括在商品租金之中又有别于成本租金的因素有（ ）。

　　A.投资利息B.税金

　　C.利润D.保险费

　　E.地租

　　8.有关物业管理公司法律地位的描述正确的有（ ）。

　　A.物业管理公司经开发商授权实施物业管理，其管理权源于开发商

　　B.物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主

　　C.物业管理公司与业主委员会在法律地位上是平等的

　　D.物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理

　　E.物业管理公司经物业行政主管部门的授权管理物业

　　9.涉外房地产企业包括（ ）房地产企业。

　　A.中外合资经营B.中外共同管理

　　C.中外合作经营D.中外联合经营

　　E.外商独资

　　10.《契税暂行条例》规定：（ ）时，由双方当事人订立契约，由承受人缴纳契税。

　　A.买卖房屋B.赠与房屋

　　C.交换房屋D.租赁房屋

　　E.典当房屋

　　11.土地使用权转让纠纷常常是因为（ ）引起的。

　　A.出让方主体不合格B.客体不合法

　　C.拖延办理手续D.擅自改变土地用途

　　E.重复签订转让合同

　　12.房地产关系中承担民事责任的方式主要有（ ）。

　　A.停止侵害B.返还财产

　　C.恢复原状D.赔偿损失

　　E.赔理道歉

　　三、名词解释（每小题3分，共12分）

　　1.房屋修缮管理

　　2.基本农田

　　3.房地产开发

　　4.税收

　　四、简答题（每小题5分，共15分）

　　1.简述房屋折迁所必须依照的程序。

　　2.简述房屋预售应当符合哪些条件？

　　3.简述解决房地产纠纷的法律方式和法律依据。

　　五、论述题（每小题7分，共14分）

　　1.试述我国现行房地产管理体制的基本架构及各自的职责。

　　2.试述在我国国企改革中对划拨土地使用权处理的方式及我国国有土地包括的范围。

　　六、案例分析（每小题9分，共18分）

　　1.张×一家三口自家私房一幢。1990年1月2日，因煤气中毒张父、张母先后不治身亡，张×本人也因抢救无效而于次日死亡，丧事料理完毕后，张×的大伯就想把其弟的房屋和其他财产占为己有。他认为，作为兄长、同宗同族有权继承弟弟的财产。张×的外公得知这一消息后，向张×的大伯提出，张×的母亲是我的女儿，我也有权利继承女儿的遗产，为此，双方争执不下，遂起诉于法院。

　　问：该幢房屋及其他财产应由谁继承？请详述理由。

　　2.张先生租用王先生私房多年，于1990年1月正式签订书面房屋租赁合同。合同约定，租期10年，房租每月250元，1995年1月王先生因女儿出国急需巨款，便向朋友丁先生借款20万元，借期一年，并以自己出租给张先生的私房作抵押，办理了抵押登记手续，并通知了张先生。1995年4月至12月张未交房租，王多次催促无效，告之再不交房租将终止房屋租赁合同，张不理。1996年1月，王先生无力还丁先生借款，向丁先生提出，愿将抵押的房屋作价25万元以抵20万元借款，丁先生补足5万元，产权归丁先生所有。丁同意买房，双方签订了房屋买卖合同，并办理了登记备案手续。此后，丁通知张，房屋我已买下，我不再出租，请你腾屋，张提出，租期未到，出租房买卖承租人具优先购买权，你们买房未通知我，我未表态，房屋买卖合同无效，双方发生争议，丁诉至法院，要求张搬出自住。

　　问：（1）王与丁房屋买卖合同是否有效？并说明理由。

　　（2）张还可居住此屋吗？为什么？