2004年4月全国高等教育自学考试房地产投资分析试题

一、单项选择题（本大题共21小题，每小题1分，共21分）
　　
　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
　　
　　1.房地产投资信托基金相对于一般的股票投资，其收益水平（）
　　
　　A.较高B.较低
　　
　　C.相当D.不够稳定，时高时低
　　
　　2.房地产投资的经营收入是按（）
　　
　　A.销售收入计算的B.经营成本计算的
　　
　　C.市场价格计算的D.利润计算的
　　
　　3.计息周期越短，实际利率与名义利率（）
　　
　　A.差异越大B.差异越小
　　
　　C.无差异D.差异保持不变
　　
　　4.衡量投资者投入自有资金收益水平的指标是（）
　　
　　A.内部收益率B.全部投资收益率
　　
　　C.权益投资收益率D.借贷资本收益率
　　
　　5.房地产开发租售阶段，对于居住物业，通常是以（）
　　
　　A.出租为主B.出售为主
　　
　　C.出租出售并举为主D.自用为主
　　
　　6.在我国，廉租房的供应对象为（）
　　
　　A.高收入家庭B.中等收入家庭
　　
　　C.中低收入家庭D.最低收入家庭
　　
　　7.政府实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的（）
　　
　　A.现金储备B.土地储备
　　
　　C.调控能力D.货币供给
　　
　　8.将房地产市场划分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场的划分标准是房地产的（）
　　
　　A.用途B.等级
　　
　　C.购买目的D.产权
　　
　　9.房地产的传统周期理论是建立在（）
　　
　　A.市场不均衡条件下的B.市场均衡条件下的
　　
　　C.市场供给条件下的D.市场需求条件下的
　　
　　10.可行性研究一般有（）
　　
　　A.四个步骤B.五个步骤
　　
　　C.六个步骤D.八个步骤
　　
　　11.影响房产投资与市场分析的相关信息主要分成（）
　　
　　A.二个类别B.三个类别
　　
　　C.四个类别D.五个类别
　　
　　12.开发项目财务评价中现金流量表以全部投资作为计算基础，是考虑全部投资的（）
　　
　　A.资金来源B.盈利能力
　　
　　C.偿还能力D.回收期
　　
　　13.可行性研究报告正文的写作要点一般有（）
　　
　　A.九个B.十个
　　
　　C.十一个D.十二个
　　
　　14.融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是（）
　　
　　A.收益性B.安全性
　　
　　C.偿还性D.增值性
　　
　　15.除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是（）
　　
　　A.预售B.预租
　　
　　C.承包商垫资D.合作开发
　　
　　16.政策性个人住房抵押贷款的对象是（）
　　
　　A.已缴纳住房公积金的居民B.老红军
　　
　　C.下岗职工D.其它民政优抚对象
　　
　　17.契税的纳税人向税务机关办理纳税申报手续，应当自纳税义务发生之日起（）
　　
　　A.5日内B.10日内
　　
　　C.20日内D.30日内
　　
　　18.如果是出于投机的目的来进行土地投资，则最重要的考虑因素是（）
　　
　　A.投资时机B.投资收益
　　
　　C.投资风险D.投资的土地位置
　　
　　19.小型购物中心的主要租客是（）
　　
　　A.超级市场或平价商店B.银行营业处
　　
　　C.饮食服务业的半成品商店D.小型家具店
　　
　　20.微型货仓的特点是（）
　　
　　A.向个人提供租期内的完全控制权B.租期随意
　　
　　C.提供24小时保安D.租金交付方式灵活
　　
　　21.当写字楼项目的投资来源由自有资金、租售收入、贷款三部分组成时，其资金投放顺序为（）
　　
　　A.贷款、自有资金、租售收入
　　
　　B.自有资金、贷款、不足部分由租售收入补足
　　
　　C.自有资金、租售收入、不足部分使用贷款补足
　　
　　D.贷款、租售收入，不足部分由自有资金补足
　　
　　二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
　　
　　在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
　　
　　22.工程建设投资包括（？）
　　
　　A.固定资产投资B.开发产品成本
　　
　　C.经营资金D.流动资产投资
　　
　　E.开发经营资金
　　
　　23.收入价值比率的表现形式有（？）
　　
　　A.综合资本化率B.权益资本化率
　　
　　C.内部收益率D.净租金收入乘数
　　
　　E.毛租金收入乘数
　　
　　24.根据房地产市场分析的四象限模型，房地产市场可分为（？）
　　
　　A.投资市场B.出售市场
　　
　　C.使用市场D.出租市场
　　
　　E.抵押市场
　　
　　25.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上级的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括（？）
　　
　　A.建设银行B.投资银行
　　
　　C.咨询公司D.有关专家
　　
　　E.研究单位
　　
　　26.房地产市场分析与预测的最终目的是所研究项目的（？）
　　
　　A.租售方案的测算B.租金价格水平的测算
　　
　　C.租售收入的测算D.转让成本的测算
　　
　　E.税费的测算
　　
　　27.房地产项目融资结构主要因素构成有（？）
　　
　　A.股本金B.银行贷款
　　
　　C.社会集资D.其它融资方式
　　
　　E.合作开发
　　
　　28.我国现行各种行政性收费约占住宅开发城市、销售价格的20%左右，为了降低开发成本、销售价格，促进住房消费，应取消的行政性收费项目包括（？）
　　
　　A.人防费B.教育集资费
　　
　　C.白蚁防治费D.地名费
　　
　　E.保证金
　　
　　29.单户住宅的租金收入一般只能偿付（？）
　　
　　A.抵押贷款B.银行利息
　　
　　C.基本的房屋维修费D.房屋的基本运营费
　　
　　E.微薄的业主利润
　　
　　30.工业用房的租金形式通常有（？）
　　
　　A.百分比租金B.净租金
　　
　　C.毛租金D.增长型租金
　　
　　E.复合租金
　　
　　31.住宅项目的盈亏平衡分析中应计算利润为零时的（？），并画出相应的图表。
　　
　　A.销售面积B.销售成本
　　
　　C.初始售价D.平均成本
　　
　　E.内部收益率
　　
　　三、判断改错题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
　　
　　判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打“√”；错误的打“×”并改正划线部分。
　　
　　32.工业物业有时也称投资性物业。（？）
　　
　　33.贷款1000万元，i=5%，复利计算，10年后一次还清，本利和为1，631万元。（？）
　　
　　34.房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。（？）
　　
　　35.可行性研究报告批准后，规划设计工作可据上报推荐方案进行，也可另作方案比较选择。
　　
　　（？）
　　
　　36.流动资金是指维持房地产开发企业正常生产经营活动中流动资产与流动负债的差额。
　　
　　（？）
　　
　　37.财务评价中成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之和。（？）
　　
　　38.从次序来看，发现问题是融资决策的关键。（？）
　　
　　39.存货占流动资产的比率，是根据房地产开发企业的特点而设计的结构比率指标。存货占流动资产比率太高，一方面表明企业有很大的未来获利能力，另一方面也可能说明企业当前的销售能力不强。（？）
　　
　　40.在中型购物中心的租约中常用百分比租金的形式确定租金。（？）
　　
　　41.大型仓储商店和批发市场一般位于距离市中心区较近的地方。（？）
　　
　　四、简答题（本大题共3小题，每小题3分，共9分）
　　
　　42.风险分析的目的是什么？
　　
　　43.简述房产税税收制度构成的基本要素。
　　
　　44.在租客违反租约规定的任何条款时，业主可以行使的权利有哪些？
　　
　　五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
　　
　　45.某家庭预购买一套使用面积为150平方米的住宅，单价4，200元/平方米，银行可提供七成三十年按揭，银行贷款利率7.1%，问该家庭的月还款额是多少？
　　
　　46.某房地产工程投资方案每年收益及其概率分布如表，试用风险分析确定选取方案。
　　
　　概率A B
　　
　　年效益（万元）均值（万元）年效益（万元）均值（万元）
　　
　　0.15
　　
　　0.30
　　
　　0.30
　　
　　0.25 200
　　
　　300
　　
　　400
　　
　　500 350 160
　　
　　250
　　
　　370
　　
　　620 350
　　
　　六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
　　
　　47.试述土地使用权出让合同的主要内容。
　　
　　48.金融机构如何审查开发建设项目？